L'acquisition d'un appartement déjà loué peut représenter une opportunité financière dans le cadre d'un investissement locatif.
Chez Fair and Square, nous avons décidé de communiquer notre retour d'expérience sur ce qui semble se présenter comme une aubaine pour l'acquéreur.
En moyenne, les prix de vente de biens immobiliers loués bénéficient d'une décote d'environ 10 à 15 %. De plus, si vous envisagez un investissement locatif, l'achat d'un appartement déjà occupé vous permet de générer rapidement des revenus, car un locataire est déjà en place.
Cependant, ce type de transaction comporte des règles et des contraintes spécifiques, et il est essentiel de bien les comprendre.
Les avantages de l'achat d'un appartement occupé
1. Décote sur le prix de vente
L'un des principaux avantages d'acheter un appartement loué réside dans la réduction du prix de vente. En général, les biens occupés sont proposés à un prix inférieur à des biens équivalents sur le marché. Cela constitue une opportunité pour les investisseurs immobiliers.
2. Revenus locatifs immédiats
En achetant un appartement déjà loué, vous n'avez pas à attendre pour commencer à percevoir des loyers. Le locataire en place continue de verser son loyer selon les termes du bail existant, ce qui signifie que vous générez immédiatement des revenus. Lors de la signature de l'acte définitif de vente, vous récupérez la caution du locataire en place, et le prorata des loyers sur la période en cours.
3. Rentabilité potentielle
L'achat d'un appartement loué peut être une option rentable, surtout si le loyer actuel est proche du prix du marché. Vous pouvez bénéficier d'un flux de trésorerie positif dès le départ, renforçant ainsi la rentabilité de votre investissement.
Les contraintes de l'achat d'un appartement loué
1. Bail en cours
Lorsque vous achetez un appartement loué, le bail en cours demeure valide. Vous ne pouvez pas modifier les termes du bail existant. Il est donc essentiel de comprendre les conditions du contrat de location et de les respecter. Vous ne pouvez pas récupérer l'appartement pour l'habiter, augmenter le loyer ou changer le bail pour un contrat meublé ou un bail mobilité.
2. Aucune augmentation de loyer possible
Si vous envisagez d'acheter un appartement loué en tant qu'investissement locatif, sachez que le loyer en place ne peut pas être augmenté. Il sera tacitement reconduit selon les modalités du bail en cours, avec des révisions possibles tous les trois ans pour un bail nu et annuellement pour un bail meublé.
Points à vérifier avant l'achat
Avant de vous engager dans l'achat d'un appartement loué, il est crucial de vérifier plusieurs éléments importants :
1. Prix du loyer
Assurez-vous que le loyer du bien immobilier n'est pas nettement inférieur par rapport aux prix du marché. Un loyer trop bas peut limiter la rentabilité de votre investissement. Si le loyer est décorrélé du marché locatif alors le bien devra subir une véritable décote pour constituer un intérêt.
2. Caution solidaire
Vérifiez si le locataire actuel a fourni une caution solidaire. Vous ne pouvez pas exiger de nouvelles garanties ou modifications du contrat de location existant.
3. Clause de révision du loyer
Il me semble que ce point est plus accessoire que les points précédents. Déterminez s'il existe une clause de révision annuelle du loyer dans le bail en cours. Cela peut influencer la rentabilité de votre investissement à long terme.
4. Historique de location
Renseignez-vous sur l'historique de la location du bien immobilier. Assurez-vous que le locataire a respecté ses obligations en termes de paiement du loyer et qu'aucune procédure n'est en cours.
5. Dépôt de garantie
Même si le dépôt de garantie du locataire a été versé à l'ancien propriétaire, vous serez responsable de le restituer au locataire à la fin du contrat de location.
6. Assurance loyers impayés : point important
L'assurance pour loyers impayés souscrite par le propriétaire précédent ne sera pas automatiquement transmise lors de la vente du bien immobilier. Si vous souhaitez souscrire une telle assurance, vous serez couvert immédiatement, sans délai de franchise.
Acheter un appartement loué en pour y vivre ou pour le revendre
Si votre intention est d'acheter un appartement loué en vue de l'occuper vous-même ou de le revendre, certaines règles spécifiques s'appliquent :
1. Préavis Obligatoire
Vous devez respecter un délai de préavis obligatoire avant de demander au locataire de quitter les lieux. Si la fin du bail du locataire survient dans moins de deux ans après la date d'achat de l'appartement loué, vous devrez attendre au moins deux ans à partir de la date d'achat pour engager une procédure de congé pour reprise.
2. Congé pour reprise
Vous devrez envoyer une demande de congé pour reprise au locataire au moins six mois avant la fin de son bail pour un logement loué vide, ou trois mois pour un logement meublé.
Gardez à l'esprit que, dans le cas d'un bail de location vide, même si le contrat de location se termine avant la fin du délai de deux ans, vous ne pourrez pas occuper l'appartement avant la fin de cette période.
Conclusion
L'achat d'un appartement loué comporte des avantages financiers, mais il est essentiel de comprendre les contraintes et les réglementations qui y sont associées. Avant de vous lancer, prenez le temps de vérifier tous les aspects du bail en cours, de l'historique de location et des obligations légales.
Restez informé et préparé pour tirer le meilleur parti de cette opportunité d'investissement immobilier.
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