Lorsqu’un locataire quitte un logement, beaucoup de propriétaires pensent qu’ils peuventfixer librement le nouveau loyer avant de relouer le bien. En pratique, la loi encadre très strictement les hausses de loyers dans de nombreuses villes françaises.
Dans certaines communes, notamment dans les zones où la demande de logements est très forte,l’augmentation du loyer entre deux locataires est limitée par la réglementation. L’objectif est de freiner la hausse rapide des loyers et de préserver l’accès au logement.
Alors,un propriétaire peut-il augmenter le loyer lors d’une relocation ? Dans quels cas cette hausse est-elle autorisée ? Voici les principales règles à connaître.
Le principe : le nouveau loyer ne peut pas dépasser le précédent
Dans les communes situées enzone tendue, la règle est simple : lors du changement de locataire, le propriétaire ne peut pas fixer un loyer plus élevé que celui payé par le locataire précédent.
Autrement dit, si le logement était loué 900 € par mois, le nouveau bail devra en principe être signéau même niveau de loyer.
Cette règle s’applique aussi bien aux locationsvides qu’aux locations meublées, dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire.
Ce mécanisme vise à éviter qu’un logement voie son loyer augmenter brutalement à chaque changement de locataire, ce qui pourrait contribuer à faire grimper les prix sur l’ensemble du marché immobilier local.
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Une zone tendue correspond à une agglomération oùla demande de logements dépasse largement l’offre disponible. Dans ces secteurs, les loyers ont tendance à augmenter plus vite que dans le reste du territoire.
Pour limiter ces tensions, l’État a mis en place des règles spécifiques concernant les locations.
Aujourd’hui,plus de mille communes en France sont classées en zone tendue. Cela concerne notamment plusieurs grandes métropoles :
Paris
Lyon
Lille
Bordeaux
Toulouse
Montpellier
Nice
Marseille
Dans ces villes et leurs périphéries, les propriétaires doivent respecter des règles particulières lorsqu’ils relouent un logement.
Dans certaines villes, un plafond de loyer s’applique également
Dans quelques grandes agglomérations, la réglementation va encore plus loin avec la mise en place d’unencadrement des loyers.
Dans ces villes, la loi fixe chaque année desloyers de référence, établis par arrêté préfectoral. Le propriétaire doit alors respecter un plafond appeléloyer de référence majoré.
Ce dispositif s’applique notamment dans :
Paris
Lille
Lyon et Villeurbanne
Bordeaux
Montpellier
Même lors d’un changement de locataire, le loyer ne peut donc pas dépasser ce plafond, sauf cas particuliers justifiés par certaines caractéristiques du logement.
Dans quels cas le loyer peut-il augmenter lors d’une relocation ?
La loi prévoit toutefois plusieurs situations dans lesquelles uneaugmentation du loyer entre deux locataires est possible.
Ces exceptions restent encadrées et doivent respecter des conditions précises.
La révision du loyer si elle n’a pas été appliquée
Si le loyer n’a pas été révisé pendant l’année précédant le départ du locataire, le propriétaire peut appliquerl’actualisation prévue par l’indice de référence des loyers (IRL).
Cet indice, publié chaque trimestre par l’INSEE, permet d’ajuster le loyer en fonction de l’évolution du coût de la vie.
La hausse reste généralement modérée, souvent compriseentre 1 % et 3 % selon les années.
Une augmentation après des travaux d’amélioration
Une hausse du loyer peut également être envisagée si le propriétaire a réalisédes travaux d’amélioration importants dans le logement.
Pour que cette augmentation soit possible, le montant des travaux doit représenterau moins la moitié du loyer annuel précédent.
Par exemple, si le logement était loué 700 € par mois, le loyer annuel s’élève à 8 400 €. Les travaux devront donc atteindre au minimum 4 200 €.
Il doit s’agir de travaux apportant une réelle amélioration du confort du logement, comme :
la rénovation complète d’une cuisine
la modernisation de la salle de bain
des travaux d’isolation
l’installation de nouveaux équipements
Les simples travaux d’entretien ne permettent pas de justifier une hausse du loyer.
La réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué
Dans certains cas, le loyer payé par l’ancien locataire peut êtrenettement inférieur aux prix pratiqués dans le quartier.
La loi autorise alors le propriétaire à procéder à une réévaluation lors de la relocation.
Cependant, cette augmentation doit être justifiée pardes références de loyers comparables, correspondant à des logements similaires situés à proximité.
L’objectif est d’éviter des écarts trop importants entre les loyers d’un même secteur.
Les logements mal classés au DPE : une interdiction d’augmentation
Depuis les réformes récentes en matière de transition énergétique, les logements les plus énergivores font l’objet de restrictions particulières.
Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation de loyer.
Cette interdiction s’applique :
lors de la révision annuelle du loyer
lors du renouvellement du bail
lors de la relocation entre deux locataires
Ces logements, souvent qualifiés depassoires thermiques, devront faire l’objet de travaux de rénovation énergétique pour retrouver une possibilité d’augmentation.
Que se passe-t-il si les règles ne sont pas respectées ?
Si un locataire estime que le loyer demandé ne respecte pas la réglementation, il peut engager différentes démarches.
La première étape consiste généralement à saisirla commission départementale de conciliation, qui tente de trouver une solution amiable entre les parties.
Si aucun accord n’est trouvé, le locataire peut porter l’affaire devantle tribunal judiciaire.
Dans ce cas, le juge peut décider :
de réduire le montant du loyer
d’ordonner le remboursement des sommes perçues en trop
Il est donc important pour les propriétaires de vérifier les règles applicables avant de fixer un nouveau loyer.
Ce qu’il faut retenir
L’augmentation du loyer entre deux locataires n’est pas totalement libre en France. Dans les zones tendues, la règle générale reste la suivante :le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui payé par le locataire précédent.
Des exceptions existent toutefois, notamment en cas :
de révision liée à l’IRL
de travaux d’amélioration importants
de loyer manifestement sous-évalué
Par ailleurs, les logements les plus énergivores ne peuvent plus voir leur loyer augmenter tant que des travaux de rénovation énergétique n’ont pas été réalisés.
Pour éviter tout litige, il est donc conseillé devérifier la réglementation applicable dans la commune concernée avant de remettre un logement en location.
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