La transition énergétique impose aux propriétaires de mettre en conformité leurs biens immobiliers, notamment en améliorant leur performance énergétique. Cette exigence soulève une question cruciale pour les bailleurs :est-il possible de donner congé à un locataire afin de réaliser des travaux de rénovation énergétique ?
Le cadre légal actuel
Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, un propriétaire peut donner congé à son locataire pour trois motifs principaux :
- Reprise du logement pour y habiter ou pour y loger un proche.
- Vente du bien.
- Motif légitime et sérieux, tel que l'inexécution par le locataire de ses obligations.
Toutefois, la loi ne prévoit pas explicitement la possibilité de donner congé pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. Ainsi, invoquer ce motif nécessite de démontrer qu'il constitue un motif légitime et sérieux.
Jurisprudence récente : une lueur d'espoir pour les bailleurs
Une décision notable de la Cour d'appel de Bordeaux, rendue le 6 janvier 2025, a apporté des précisions sur ce sujet. Dans cette affaire, un propriétaire avait donné congé à ses locataires pour entreprendre des travaux d'envergure visant à améliorer la performance énergétique de l'immeuble. Les locataires ont contesté le congé, arguant qu'il était frauduleux et que les travaux pouvaient être réalisés sans qu'ils aient à quitter les lieux.
La Cour a statué en faveur du propriétaire, estimant que les travaux envisagés, impliquant notamment le retrait des sanitaires, des radiateurs et des appareils de production d'eau chaude, nécessitaient le départ des locataires en raison de leur ampleur et des nuisances générées. Elle a conclu que le congé était justifié par un motif légitime et sérieux.
Les obligations du propriétaire lors de travaux en cours de bail
Lorsqu'un propriétaire souhaite réaliser des travaux dans un logement occupé, plusieurs obligations lui incombent :
Information du locataire : Le bailleur doit informer le locataire de la nature et de la durée des travaux envisagés.
Respect du droit au maintien dans les lieux : Sauf en cas de travaux nécessitant le départ temporaire du locataire, ce dernier a le droit de rester dans le logement pendant les travaux.
Relogement temporaire : Si les travaux rendent le logement inhabitable, le propriétaire doit proposer une solution de relogement temporaire au locataire ou convenir d'une suspension du bail.
Il est essentiel de noter que, même en l'absence de disposition légale spécifique permettant de donner congé pour des travaux de rénovation énergétique, la jurisprudence reconnaît que des travaux d'une ampleur telle qu'ils rendent le logement inhabitable peuvent constituer un motif légitime et sérieux de congé.
Anticiper pour mieux rénover
Pour les propriétaires, il est crucial d'anticiper les obligations liées à la performance énergétique des logements. À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G seront considérés comme indécents, suivis des logements classés F en 2028 et des logements classés E en 2034. Dès lors, ces biens ne pourront plus être proposés à la location sans une rénovation préalable.
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Note : Les informations fournies dans cet article sont à titre indicatif et ne remplacent pas les conseils d'un professionnel du droit immobilier.
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