Au sein de votre agence immobilière Fair and Square nous nous sommes réunis et avons décidé de tenir ce blog et de répondre aux questions que vous nous adressés fréquemment. Depuis l'ouverture de l'agence, il me semble que la question de nos honoraires n'est pas celle qui revient la plus souvent. Néanmoins, je trouve intéressant de la traiter afin d'éviter les malentendus.
1. Les frais d’agence : un élément clé de la transaction immobilière
Les frais d'agence sont une composante importante de toute transaction immobilière. Ils couvrent les services fournis par les professionnels de l'immobilier, tels que la recherche de biens, l'estimation de la valeur d'un bien, la rédaction d'annonces, les visites, la négociation, et bien plus encore. Ces frais permettent aux agences immobilières de fonctionner et de proposer leurs services aux vendeurs et aux acheteurs.
2. Qui supporte les frais d'agence ?
Une question courante est de savoir qui supporte les frais d'agence, le vendeur ou l'acquéreur ? Contrairement aux frais de notaire, il n'y a pas de règle imposée concernant la partie qui doit les prendre en charge. La répartition des frais d'agence dépend entièrement de ce qui a été convenu entre le vendeur et l'agent immobilier dans le mandat de vente.
Lorsque le vendeur prend en charge les frais d'agence
Dans certains cas, le vendeur peut choisir de prendre en charge les frais d'agence. Lorsque cela se produit, les frais d'agence sont inclus dans le prix de vente du bien. Cela signifie que le prix annoncé pour le bien est en "F.A.I." ou "Frais d'Agence Inclus". Dans cette situation, c'est le vendeur qui paie les frais d'agence, et l'acquéreur ne supporte que le prix de vente final.
Par exemple, supposons qu'un vendeur met en vente une maison d'une valeur de 400 000 euros avec des frais d'agence de 20 000 euros. Dans ce cas, si les frais d'agence sont à la charge du vendeur, le prix de vente annoncé sera de 420 000 euros (valeur du bien + frais d'agence). Ce choix a des conséquences financières, notamment sur le calculs des frais de notaire. Nous préférons généralement ne pas mettre les frais d'agence à la charge du vendeur afin de permettre à l'acquéreur d'économiser ce coût supplémentaire.
Lorsque l'acheteur prend en charge les frais d'agence
Le vendeur peut décider que les frais d'agence seront à la charge de l'acquéreur.
L'agent immobilier est alors tenu de préciser le montant de sa commission dans ses annonces immobilières. De plus, cette commission doit être affichée en TTC (Toutes Taxes Comprises) pour garantir la transparence.
Prenons un exemple où le vendeur met en vente un appartement d'une valeur de 250 000 euros, avec des frais d'agence de 12 500 euros à la charge de l'acquéreur. Dans cette situation, l'annonce immobilière indiquera que le prix du bien est de 250 000 euros, auquel il faut ajouter le montant de la commission de 12 500 euros.
3. Montant des frais d'agence
Le montant des frais d'agence peut varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment le marché immobilier local et la négociation entre le vendeur et l'agent immobilier.
En règle générale, les frais d'agence se situent entre 3 % et 8% du prix de vente du bien immobilier. Cependant, il est essentiel de noter qu'aucune loi n'impose un plafond sur les frais d'agence, ce qui signifie que leur montant peut varier.
Une tendance courante est que le pourcentage des frais d'agence est dégressif. Autrement dit, plus le prix du bien immobilier est élevé, moins les frais d'agence représentent en pourcentage. Cela signifie que les frais d'agence seront moins élevés en termes absolus pour un bien de grande valeur, bien que le pourcentage soit moins élevé.
Par exemple, dans un marché immobilier où les frais d'agence sont en moyenne de 6 %, les frais d'agence pour une maison de 300 000 euros s'élèveraient à 18 000 euros, tandis que pour une maison de 600 000 euros, ils seraient de 36 000 euros.
4. Qui paie réellement les frais d'agence ?
Malgré la répartition des frais d'agence entre le vendeur et l'acquéreur, dans la pratique, c'est presque toujours l'acquéreur qui paie les frais d'agence. La raison en est assez simple : le prix de vente final du bien est généralement le même pour l'acquéreur, quel que soit l'accord sur les frais d'agence.
Supposons qu'un vendeur met en vente un appartement d'une valeur de 350 000 euros, avec des frais d'agence de 17 500 euros. Dans ce cas, si les frais d'agence sont à la charge du vendeur, le prix de vente annoncé sera de 367 500 euros (valeur du bien + frais d'agence).
Si les frais d'agence sont à la charge de l'acquéreur, l'annonce indiquera que le prix du bien est de 350 000 euros, auquel il faut ajouter le montant de la commission de 17 500 euros. Dans les deux cas, l'acquéreur devra payer un montant total de 367 500 euros, ce qui signifie qu'il paie effectivement les frais d'agence, peu importe comment ils sont affichés.
5. Impact sur les frais de notaire
La répartition des frais d'agence peut avoir un impact sur les frais de notaire, qui sont souvent improprement appelés ainsi. En effet, les frais de notaire sont calculés en pourcentage du prix de vente du bien immobilier, et ils représentent généralement 7 % à 8 % du prix.
Lorsque les frais d'agence sont à la charge du vendeur, les frais de notaire sont calculés sur la base du prix de vente total, y compris les frais d'agence. Cela signifie que les frais de notaire seront plus élevés, car ils sont calculés sur une base plus haute.
En revanche, si les frais d'agence sont à la charge de l'acquéreur, les frais de notaire seront calculés sur la base du prix de vente du bien, sans tenir compte des frais d'agence. Cela réduit les frais de notaire pour l'acquéreur, car ils sont calculés sur une base moins élevée.
Il est important de noter que les frais de notaire sont réglementés et ne peuvent pas être négociés, contrairement aux frais d'agence.
6. Négociation des frais d'agence
Lors de transactions immobilières, il est parfois possible de négocier le montant des frais d'agence. Les agences immobilières peuvent être disposées à accepter une légère réduction de leur commission, surtout si la vente est plus difficile à réaliser. Cependant, la négociation des frais d'agence peut être plus difficile dans certaines situations, comme pour les biens très demandés ou dans des zones où l'offre est limitée.
7. Transparence des annonces immobilières
Pour plus de transparence, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur) oblige les agences immobilières à communiquer clairement leurs honoraires. Aujourd'hui, les professionnels de l'immobilier doivent obligatoirement afficher leurs tarifs dans leurs annonces immobilières (site internet de l'agence, portails immobiliers…) et la vitrine de leur agence. Si les frais sont à la charge du vendeur, l'annonce doit indiquer clairement que le bien est vendu au prix "frais d'agence inclus" (FAI). Si les frais sont à la charge de l'acquéreur, leur montant doit être précisé en pourcentage du prix dans l'annonce immobilière.
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