Un primo-accédant a obtenu l’annulation de sa promesse de vente après avoir découvert, avant la signature définitive, l’existence de lourds travaux de copropriété liés à une procédure judiciaire, pour un montant de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
La justice a considéré que cette information, déterminante pour le consentement de l’acheteur, n’avait pas été communiquée de manière claire et loyale.
Cette affaire rappelle que l’obligation d’information précontractuelle est essentielle : toute charge significative affectant la copropriété doit être portée à la connaissance de l’acquéreur, faute de quoi la promesse peut être annulée.
Une décision récente rappelle une règle fondamentale en matière de transaction immobilière : l’obligation d’information précontractuelle n’est pas une formalité, c’est une condition de validité du consentement.
Dans cette affaire relayée par Le Figaro Immobilier, un primo-accédant découvre, peu avant la signature définitive, l’existence de travaux importants liés à une procédure judiciaire affectant la copropriété. Montant potentiel : plusieurs dizaines de milliers d’euros. Estimant ne pas avoir été informé de manière loyale et complète lors de la signature de la promesse de vente, l’acquéreur saisit la justice. Résultat : l’annulation de la promesse.
Le fondement juridique : information et consentement
En droit français, la validité d’un contrat repose notamment sur un consentement libre et éclairé. Lorsqu’une information déterminante pour l’acheteur est dissimulée ou insuffisamment communiquée, plusieurs fondements peuvent être invoqués :
Le manquement au devoir d’information précontractuelle
Le dol par réticence (silence intentionnel sur un élément déterminant)
Éventuellement, selon les cas, la question des vices cachés
Des travaux votés, prévisibles ou issus d’une procédure judiciaire en cours constituent clairement une information substantielle : ils impactent la valeur du bien et la capacité financière de l’acquéreur.
Responsabilité des intervenants
Cette situation pose également la question du rôle des professionnels :
Le vendeur, tenu de transmettre une information loyale et complète.
L’agent immobilier, soumis à une obligation de conseil et de vérification minimale.
Le notaire, garant de la sécurité juridique de l’acte, qui doit s’assurer que les éléments essentiels sont portés à la connaissance de l’acquéreur.
La frontière est ténue entre négligence et manquement caractérisé. Mais dès lors que l’information est déterminante et objectivement vérifiable (procès-verbaux d’assemblée, décisions judiciaires, appels de fonds), le risque contentieux est réel.
Enseignements pratiques
Pour les praticiens et investisseurs :
Analyse exhaustive des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales.
Vérification des procédures judiciaires en cours.
Identification précise des travaux votés, provisionnés ou simplement évoqués.
Formalisation écrite des informations transmises.
Pour les acquéreurs : la promesse de vente n’est pas un simple engagement moral, mais un acte juridique lourd de conséquences. L’examen documentaire doit intervenir avant la signature, pas après.
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