Vendre un bien immobilier en cours de succession

La gestion d'une succession implique une série d'étapes et de décisions importantes pour les héritiers. 

Lorsque le patrimoine du défunt comprend un bien immobilier, se pose la question de la vente de ce bien avant même la clôture de la succession. Peut-on vendre un bien immobilier en cours de succession? 

Quelles sont les implications juridiques et fiscales de cette démarche ? 

Cet article examine en détail les étapes d'une succession et les conditions de vente d'un bien immobilier en cours de succession en France.

Comprendre le déroulement d'une succession

Avant d'aborder la question de la vente d'un bien immobilier en cours de succession, il est essentiel de comprendre le processus de gestion d'une succession en France. Voici les étapes clés d'une succession:

1. Ouverture de la succession

L'ouverture d'une succession est la première étape à franchir. Elle doit obligatoirement être gérée par un notaire. Le notaire est chargé d'identifier tous les héritiers légitimes du défunt, notamment en consultant le Fichier central des dispositions de dernières volontés (FCDDV) pour vérifier l'existence d'un testament ou d'une donation entre époux.

Une fois que toutes les démarches d'identification sont effectuées et que toutes les informations sont authentifiées, le notaire fait signer à chacun des héritiers un acte de notoriété. Cet acte officialise la qualité d'héritier légitime de chaque personne.

2. Estimation du patrimoine

Le notaire dresse un bilan complet du patrimoine du défunt, englobant les comptes bancaires, les assurances, les biens immobiliers, les biens mobiliers, ainsi que les dettes éventuelles.

Pour évaluer l'actif et le passif de la succession, le notaire se base sur les documents fournis par les héritiers, tels que les titres de propriété, les relevés de comptes bancaires et d'épargnes, les informations sur les crédits, les actes d'achat ou de vente, ainsi que les donations éventuelles.

Toutes ces informations sont essentielles pour calculer le montant des droits de succession.

3. Formalités fiscales

Une fois le bilan du patrimoine établi, le notaire procède à la publication de l'attestation immobilière auprès du service de la publicité foncière. Il rédige également la déclaration de succession, qui est soumise aux services des impôts.

Les héritiers disposent de six mois après le décès pour régler les droits de succession.

4. Partage des biens

Le notaire est chargé de répartir les biens entre les successeurs du défunt, en fonction de leurs droits respectifs. Il rédige un acte de partage pour chaque héritier.

Vendre un bien immobilier en cours de succession : Les détails

Maintenant que nous avons compris le processus d'une succession, intéressons-nous à la vente d'un bien immobilier en cours de succession.

Cas d'un seul héritier

Si vous êtes l'unique héritier du défunt, la vente du bien immobilier peut s'effectuer sans particularité spécifique, à condition de respecter certaines conditions relatives à la loi française concernant les successions.

En effet, pour vendre le bien en toute légalité, vous devez obtenir une attestation de propriété de votre notaire. Cette attestation prouve que vous êtes le nouveau propriétaire du bien.

Une fois en possession de cette attestation, vous pouvez procéder à la vente du bien en suivant le processus classique d'une vente immobilière, que ce soit avec ou sans l'intervention d'un agent immobilier. Les étapes incluent la réalisation des diagnostics techniques obligatoires, la signature du compromis de vente, et enfin, la signature de l'acte de vente.

Il est également essentiel de noter que si le prix de vente du bien dépasse le montant indiqué dans la déclaration de succession, vous devrez vous acquitter de l'impôt sur la plus-value immobilière.

Cas de plusieurs héritiers

Lorsqu'il y a plusieurs héritiers, le bien entre en indivision successorale. Chaque héritier possède une part du bien.

Pour vendre un bien en indivision successorale, en principe, l'accord de tous les indivisaires est nécessaire. Les bénéfices de la vente seront ensuite répartis entre tous les héritiers en fonction de leur quote-part. De plus, ces bénéfices seront soumis à l'impôt sur la plus-value immobilière.

Si l'un des héritiers s'oppose à la vente, celle-ci est bloquée. Cependant, la loi offre une possibilité de contournement. Selon l'article 6 de la loi 2009-526 du 12 mai 2009, il est désormais possible de vendre un bien en indivision si les 2/3 des indivisaires sont d'accord.

Pour mettre en place cette vente, il faut faire une demande auprès du notaire, qui signifiera aux héritiers opposants ou à ceux qui sont restés sans réponse, l'intention de vente. Ces derniers disposent de trois mois pour donner leur décision.

Si le désaccord persiste au bout de ces trois mois, les vendeurs ont la possibilité de saisir le tribunal de grande instance pour obtenir l'autorisation de vendre. Le juge peut exclure de l'indivision un héritier qui n'a pas respecté les mises en demeure.

Il est important de noter qu'un indivisaire (héritier) n'est pas tenu de rester dans l'indivision. Il peut en sortir en vendant ses parts à un des indivisaires qui souhaite les racheter.

Conclusion

La vente d'un bien immobilier en cours de succession est une procédure complexe qui dépend du nombre d'héritiers et de leur accord. En comprenant les étapes d'une succession et les implications juridiques et fiscales liées à la vente d'un bien en cours de succession, vous pouvez prendre des décisions éclairées.

Il est recommandé de consulter un notaire spécialisé en droit de succession ou un avocat pour obtenir des conseils spécifiques à votre situation. La gestion d'une succession peut être délicate, et une assistance professionnelle peut vous aider à naviguer dans ce processus complexe tout en protégeant vos droits et vos intérêts.