Le DPE est il obligatoire dans le cadre d'une transaction immobilière ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un incontournable de la réglementation immobilière en France. Il s'applique à tous les types de logements, qu'ils soient mis en vente ou en location, et son importance ne cesse de croître. En 2021, une réforme majeure a apporté des changements significatifs à la manière dont le DPE est réalisé et utilisé. Dans cet article, nous explorerons en détail l'obligation du DPE pour les ventes et locations de biens immobiliers, ainsi que les conséquences de ces récents changements.

Le DPE : qu'est-ce que c'est ?

Le DPE, ou Diagnostic de Performance Énergétique, est un document qui permet d'évaluer la performance énergétique d'un logement. Son objectif est de fournir des informations essentielles sur la consommation d'énergie et les éventuelles déperditions thermiques du bâtiment. Le DPE attribue une note énergétique au bien, allant de A (très économe) à G (très énergivore). Il offre également des recommandations pour améliorer l'efficacité énergétique du logement.

Ce diagnostic est l'un des éléments clés du Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), qui regroupe tous les diagnostics obligatoires pour les transactions immobilières. Il joue un rôle majeur dans le contexte actuel de crise énergétique, car il sensibilise les propriétaires et les acheteurs à l'importance de l'efficacité énergétique.

Le DPE : obligatoire pour une vente immobilière

La réalisation d'un DPE est une étape incontournable lorsqu'un propriétaire souhaite vendre son bien immobilier en France. Depuis 2021, le DPE est pleinement opposable, ce qui signifie qu'il a la même valeur juridique que d'autres diagnostics obligatoires, comme le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, ou le diagnostic termites.

L'opposabilité du DPE est une évolution majeure, car elle renforce la fiabilité et la précision de ce diagnostic. Désormais, l'acheteur peut se retourner contre le vendeur en cas d'erreur dans l'étiquette énergétique attribuée au bien. Par exemple, si le DPE indique une classe énergétique "E" alors que le bien est en réalité classé "F" (ce qui signifie qu'il est très énergivore), le vendeur peut être tenu responsable et être contraint d'entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance énergétique du logement.

L'affichage de la note du DPE est désormais obligatoire sur les annonces immobilières, ce qui informe les acheteurs potentiels de la performance énergétique du bien dès le début du processus de recherche.

Le DPE : obligatoire pour une location

Le DPE est également une exigence pour les biens mis en location. Toutefois, la nouvelle réforme de 2021 a renforcé son importance, car elle a élargi les cas où le DPE est obligatoire.

Depuis juillet 2021, le DPE est pleinement opposable, ce qui signifie que son résultat a un impact juridique. Le locataire peut donc exiger un DPE précis et conforme pour évaluer la performance énergétique du logement. Si le DPE n'est pas conforme, cela peut influencer la location du bien, allant même jusqu'à le rendre impropre à la location.

L'influence du DPE ne se limite pas là. En 2023, les logements classés "G" (très énergivores) ne pourront plus être proposés à la location. Cette mesure concerne environ 90 000 logements, soit 4 % des passoires énergétiques. Au 1er janvier 2028, les logements classés "F" (énergivores) seront également exclus du marché locatif. Ces changements incitent les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leurs biens pour les rendre conformes à la réglementation.

Durée de validité du DPE

La validité du DPE a été modifiée par la réforme de 2021. Pour les DPE réalisés après le 30 juin 2021, leur durée de validité est de 10 ans. Cependant, les DPE antérieurs doivent être renouvelés pour appliquer la nouvelle méthode 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements). Cette méthode est plus fiable car elle est basée sur des critères standardisés et des éléments concrets, comme les caractéristiques de la construction et le système de chauffage. De plus, elle prend en compte cinq usages différents, ce qui améliore la précision du DPE.

Le nouveau DPE est plus complet, car il inclut des informations telles que le montant estimé des factures énergétiques, le détail des déperditions thermiques, l'état de l'isolation du bâtiment, l'état du système de ventilation, et des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique du logement, y compris une estimation chiffrée de ces travaux.

Les cas de dispense du DPE

Malgré son caractère obligatoire, il existe des cas où le DPE n'est pas requis. Par exemple, si l'on ne dispose pas des factures d'énergie des trois dernières années, il peut être impossible de réaliser le diagnostic. De plus, la méthode de calcul du DPE peut être inapplicable dans certaines situations, par exemple pour les maisons construites avant le 1er janvier 1948.

Certains biens portent la mention "non soumis au DPE." Cette mention ne signifie pas que le DPE n'a pas pu être réalisé, mais plutôt que le bien est exempté de l'obligation de calcul de sa performance énergétique. Parmi les exceptions figurent les habitats légers de moins de 50 mètres carrés, les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, les biens classés monuments historiques, les lieux de culte, et les logements issus d'une vente en l'état de futur achèvement (VEFA). Ces nouvelles constructions doivent répondre à des exigences énergétiques élevées, garantissant une isolation thermique optimale.

Pour qu'un DPE soit valide, il doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié, identifiable grâce à l'outil de recherche du gouvernement.

Sanctions en cas d'absence de DPE

La loi Climat et Résilience, en vigueur depuis le 1er janvier 2022, a élargi les sanctions en cas d'absence de DPE lors de la vente ou de la location d'un logement. Les propriétaires, en tant que personnes physiques, risquent désormais une amende de 3 000 € en cas de manquement à cette obligation. Les personnes morales, telles que les agences immobilières, encourent des amendes plus élevées, s'élevant à 15 000 €.

En conclusion, le DPE est devenu un élément incontournable pour la vente et la location de biens immobiliers en France. Il joue un rôle essentiel dans la sensibilisation à l'efficacité énergétique, contribue à la lutte contre les passoires énergétiques, et a un impact juridique considérable depuis sa pleine opposabilité. Il est essentiel que les propriétaires et les professionnels de l'immobilier se conforment à cette réglementation pour éviter les sanctions, tout en contribuant à un parc immobilier plus économe en énergie.

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