Conseils acheteurs | Temps de lecture : 6 min | Publié par Fair and Square Immobilier
C'est la première question que se pose tout futur acheteur : combien puis-je vraiment emprunter ? Avant même de visiter un bien, connaître son budget réel est indispensable pour ne pas perdre de temps — ni tomber amoureux d'un appartement hors de portée.
Chez Fair Square, nous accompagnons chaque acquéreur dès cette étape. Dans cet article, nous vous expliquons comment les banques calculent votre capacité de financement, et nous donnons des chiffres concrets pour trois profils types : 1 500 €, 3 000 € et 10 000 € de salaire net mensuel.
La règle fondamentale : les 35 % de taux d'endettement
Toutes les banques françaises appliquent le même principe, imposé depuis 2022 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) :
Vos remboursements de crédits ne peuvent pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels, assurance emprunteur comprise.
Cela inclut votre futur crédit immobilier ET tous les crédits en cours (voiture, consommation, etc.). C'est le plafond légal. Au-delà, la banque ne peut pas accorder le prêt — sauf exception encadrée dans 20 % des dossiers.
Exemple concret : avec 3 000 € de salaire net, votre mensualité maximale est de 1 050 €.
Comment calculer son budget ? La logique des banques
Le raisonnement est simple :
- Mensualité maximale = Revenus nets × 35 %
- Capital empruntable = Mensualité × coefficient (durée + taux)
- Budget total = Capital emprunté + Apport personnel
Pour un prêt sur 25 ans à 3 %, chaque euro de mensualité correspond à environ 207 € de capital emprunté.
Les banques demandent généralement un apport d'au moins 10 % du prix du bien, principalement pour couvrir les frais de notaire (7–8 % dans l'ancien, 2–3 % dans le neuf).
Simulation : combien peut-on emprunter selon son salaire ?
💼 Salaire de 1 500 € net/mois
Mensualité maximum (35 %) | 525 € |
Capital empruntable (25 ans, 3 %) | ~109 000 € |
Apport estimé (10 %) | ~12 000 € |
Budget total d'achat | ~121 000 € |
Avec ce budget, vous pouvez viser un studio ou un T2 en province, dans une ville moyenne ou en périphérie d'une grande agglomération. Dans des secteurs comme la Seine-et-Marne, ce budget ouvre des portes sur de petites surfaces bien situées.
💼 Salaire de 3 000 € net/mois
Mensualité maximum (35 %) | 1 050 € |
Capital empruntable (25 ans, 3 %) | ~218 000 € |
Apport estimé (10 %) | ~24 000 € |
Budget total d'achat | ~242 000 € |
Ce profil correspond au cœur de notre clientèle. Avec 242 000 €, vous pouvez accéder à un T3 en région parisienne éloignée, ou à un T2 bien placé en ville moyenne. C'est un budget qui ouvre de nombreuses opportunités dès lors qu'on s'éloigne de Paris intra-muros.
💼 Salaire de 10 000 € net/mois
Mensualité maximum (35 %) | 3 500 € |
Capital empruntable (25 ans, 3 %) | ~724 500 € |
Apport estimé (10 %) | ~80 000 € |
Budget total d'achat | ~804 500 € |
À ce niveau de revenus, les conditions d'emprunt sont souvent négociées à la baisse par la banque (meilleur taux, assurance allégée). Le budget dépasse les 800 000 €, ce qui donne accès à des biens de standing, à de grands appartements familiaux ou à des maisons dans les zones prisées d'Île-de-France.
Tableau récapitulatif
Salaire net mensuel | Mensualité max | Capital emprunté | Budget total | Type de bien accessible |
|---|---|---|---|---|
1 500 € | 525 € | ~109 000 € | ~121 000 € | Studio / T2 – ville moyenne |
2 000 € | 700 € | ~145 000 € | ~161 000 € | T2 – province ou périphérie |
3 000 € | 1 050 € | ~218 000 € | ~242 000 € | T3 en région, T2 grande ville |
5 000 € | 1 750 € | ~362 000 € | ~402 000 € | T3/T4 agglomération |
10 000 € | 3 500 € | ~724 500 € | ~804 500 € | Bien de standing, maison |
⚠️ Ces estimations sont indicatives, hors assurance emprunteur et hors crédits en cours. Chaque dossier bancaire est unique.
Ce que les banques regardent au-delà du salaire
Le salaire est le critère n°1, mais un bon dossier, c'est bien plus que ça.
La stabilité professionnelle : un CDI est quasi indispensable. Un CDD ou une activité libérale compliquent l'accès au crédit, même avec de bons revenus. Les banques cherchent avant tout la régularité.
Le reste à vivre : après remboursement, il doit vous rester suffisamment pour vivre. La plupart des banques considèrent qu'en dessous de 800 à 1 000 € par mois pour une personne seule, le dossier est fragile.
La gestion de vos comptes : vos trois derniers relevés bancaires sont systématiquement analysés. Découverts fréquents, dépenses en jeux d'argent, irrégularités... tout cela pèse dans la décision.
L'apport personnel : au-delà des 10 % minimum, un apport de 20 % ou plus peut vous permettre d'obtenir un meilleur taux et de rassurer la banque sur votre sérieux.
Le saut de charges : si votre future mensualité est nettement supérieure à votre loyer actuel, la banque peut s'interroger sur votre capacité à supporter ce changement.
3 leviers pour augmenter sa capacité d'achat
1. Soldez vos crédits en coursUn crédit auto à 200 €/mois représente environ 41 000 € de capacité d'emprunt en moins sur 25 ans. Si vous pouvez le rembourser avant de déposer votre dossier, faites-le.
2. Empruntez à deuxDeux salaires de 1 500 € donnent la même capacité d'emprunt qu'un seul salaire de 3 000 €. Acheter en couple est souvent le meilleur moyen d'accéder à un bien plus grand ou mieux situé.
3. Renseignez-vous sur le Prêt à Taux Zéro (PTZ)Si vous achetez votre résidence principale pour la première fois (ou si vous n'avez pas été propriétaire depuis 2 ans), vous pouvez peut-être bénéficier du PTZ. Ce prêt complémentaire, sans intérêts, ne pèse pas dans votre taux d'endettement et peut considérablement augmenter votre budget.
En résumé
Connaître sa capacité de financement avant de se lancer dans un projet immobilier, c'est gagner un temps précieux et aborder les visites avec sérénité. La règle des 35 %, la durée du prêt, l'apport, la stabilité professionnelle : autant de paramètres à anticiper.
Chez Fair Square, nous prenons le temps de comprendre votre situation avant de vous proposer des biens. Parce qu'une bonne recherche immobilière commence toujours par un budget clair.
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