Gestion locative pour SCI à Neuilly et Paris

En bref : Quand le propriétaire est une SCI, la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas tout à fait comme pour un particulier : la durée du bail, la possibilité de demander une caution, le congé pour reprise et la procédure en cas d'impayé dépendent du caractère « familial » ou non de la société. Fair and Square Immobilier accompagne les SCI propriétaires de logements à Neuilly-sur-Seine, Paris 16e, Paris 17e, Paris 8e, Levallois-Perret et Courbevoie : la recherche du locataire est assurée par l'agence, la gestion courante et l'encaissement des loyers par notre partenaire Century 21 Victor Hugo–Trocadéro, titulaire du mandat de gestion. En 2025, 126 logements détenus par des SCI ont été gérés dans ce cadre (données internes). Vous avez un seul interlocuteur et un barème publié.

SCI familiale ou non : la question à se poser avant de signer un bail

Une SCI est dite familiale lorsqu'elle est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus (article 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce critère change plusieurs règles :

Durée minimale du bail d'un logement vide : 3 ans pour une SCI familiale (comme un particulier), 6 ans pour une SCI non familiale (bailleur personne morale).
Caution (garant) : une SCI non familiale ne peut en principe exiger un garant personne physique que pour un logement loué à un étudiant non boursier ; sinon, la garantie doit venir d'un organisme agréé (par exemple Visale) — article 22-1 de la loi de 1989.
Congé pour reprise (pour habiter) : réservé aux bailleurs personnes physiques. La jurisprudence l'admet pour une SCI familiale au profit d'un de ses associés ; une SCI non familiale ne peut pas donner congé pour reprise. Le congé pour vente reste possible dans les deux cas.
Impayés : un bailleur personne morale autre qu'une SCI familiale doit saisir la commission de prévention des expulsions (CCAPEX) au moins deux mois avant d'assigner le locataire en résiliation du bail (article 24 de la loi de 1989).

Attention : une SCI entre concubins, ou dont l'un des associés est lui-même une société, n'est pas « familiale » au sens de la loi.

Location vide ou meublée : l'enjeu fiscal pour une SCI à l'impôt sur le revenu

La location meublée est une activité commerciale au sens fiscal. Une SCI à l'impôt sur le revenu qui loue en meublé de façon habituelle risque d'être soumise de plein droit à l'impôt sur les sociétés (article 206-2 du Code général des impôts). L'administration tolère des recettes commerciales accessoires tant qu'elles ne dépassent pas 10 % des recettes totales hors taxes de la société (BOI-IS-CHAMP-10-30-20). En pratique, la plupart des SCI à l'IR louent vide. Nous vérifions ce point avec vous avant toute mise en location meublée ; la décision fiscale relève de votre expert-comptable ou de votre notaire.

Ce que nous prenons en charge pour votre SCI

Recherche du locataire (Fair and Square Immobilier) : estimation du loyer au regard du marché et des règles applicables (zone tendue, encadrement des loyers à Paris), annonces, visites, sélection des dossiers, rédaction du bail adapté au statut de la SCI (durée, garanties), état des lieux d'entrée.

Gestion courante (Century 21 Victor Hugo–Trocadéro, titulaire du mandat de gestion et de la garantie financière) : appel et encaissement des loyers et charges, quittances, révision annuelle du loyer, relances et suivi des impayés, régularisation des charges, suivi des travaux et des sinistres, état des lieux de sortie et restitution du dépôt de garantie, reversement des loyers à la SCI. Spécifique aux SCI : mandat global pour l'ensemble des logements de la société, relevé de gestion annuel ventilé par associé, aide à la préparation de la déclaration 2072.

Pour les associés non résidents ou peu disponibles : échanges en anglais, signature électronique, rendez-vous en visio, démarches administratives prises en charge.

Le mandat de gestion est signé par le gérant de la SCI, au nom de la société.

Honoraires 2026

Honoraires de gestion selon le niveau de loyer : 6 % TTC pour un loyer supérieur à 2 000 € par mois charges comprises, 7,2 % TTC pour un loyer de 600 à 2 000 €, 8,4 % TTC pour un loyer inférieur à 600 € ou une surface inférieure à 15 m² (barème d'honoraires 2026, en lien en bas de page). Ces honoraires de gestion peuvent être remisés lorsque la somme des loyers des appartements confiés dépasse 4 000 € par mois : un atout pour les SCI qui détiennent plusieurs logements. Garantie loyers impayés (GLI) en option, accessible aux SCI aux mêmes conditions : 2,3 % TTC. En 2025, aucun sinistre GLI sur les 426 loyers mensuels prélevés pour les mandats de gestion confiés par Fair and Square Immobilier (données internes). Pour une SCI qui loue, les frais de gestion et la prime de GLI sont des charges déductibles des revenus fonciers déclarés par la société à l'impôt sur le revenu, selon les règles du régime réel ; votre expert-comptable confirme leur traitement dans votre déclaration.

Exemple chiffré (illustration, loyer fictif) : pour un loyer de 2 500 € charges comprises par mois, le taux applicable est de 6 % TTC (loyer supérieur à 2 000 €), soit 150 € TTC par mois, et la GLI à 2,3 % TTC 57,50 € TTC par mois (assiette exacte selon le barème et le contrat GLI).

Calendrier fiscal de la SCI à l'IR : la déclaration 2072

Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu dépose chaque année la déclaration n° 2072 (revenus fonciers de la société), puis chaque associé reporte sa quote-part sur sa propre déclaration (n° 2044). En 2026, pour les revenus 2025, la date limite légale était le 5 mai 2026 (2e jour ouvré suivant le 1er mai), portée au 20 mai 2026 en télédéclaration. La campagne 2027 (revenus 2026) suivra la même règle : date à confirmer par l'administration fiscale. Les relevés de gestion annuels transmis par le gestionnaire servent de base à cette déclaration.

Questions fréquentes (FAQ)

Une SCI peut-elle confier la gestion de plusieurs logements à une même agence ?

Oui, avec un mandat global couvrant l'ensemble des logements de la société ; le mandat est signé par le gérant de la SCI ; les loyers sont reversés sur le compte bancaire de la société.

Ma SCI peut-elle demander un garant à son locataire ?

Si elle est familiale (associés parents ou alliés jusqu'au 4e degré), oui, comme un particulier. Sinon, seulement pour un étudiant non boursier, ou par l'intermédiaire d'un organisme agréé comme Visale (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Quelle est la durée du bail quand le propriétaire est une SCI ?

Pour un logement vide loué en résidence principale : 3 ans minimum si la SCI est familiale, 6 ans minimum sinon. Pour un meublé : 1 an (9 mois pour un étudiant), quel que soit le bailleur.

Ma SCI peut-elle récupérer le logement pour y loger un associé ?

Uniquement si elle est familiale, et au profit d'un de ses associés, dans les formes et délais du congé pour reprise (6 mois avant l'échéance pour un bail vide). Une SCI non familiale peut donner congé pour vendre ou pour motif légitime et sérieux.

Ma SCI à l'IR peut-elle louer en meublé ?

À titre accessoire seulement : au-delà de 10 % de recettes commerciales hors taxes, la société risque d'être soumise à l'impôt sur les sociétés. Faites valider le montage par votre expert-comptable avant de meubler.

Dans quelles villes intervenez-vous pour les SCI ?

Neuilly-sur-Seine, Paris 16e, Paris 17e, Paris 8e, Levallois-Perret et Courbevoie, depuis notre agence du 23 rue de Chartres à Neuilly-sur-Seine.

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Indiquez le nombre de logements, leur adresse et si votre SCI est familiale : nous vous répondons avec une estimation du loyer et une proposition d'honoraires.

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Sources

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 10, 13, 15, 22-1 et 24 (Légifrance) — consulté le 10/11/2026.
Code général des impôts, article 206-2 ; BOI-IS-CHAMP-10-30-20 (tolérance de 10 % de recettes commerciales) — synthèses Fiducial, Legalplace et Crédit Agricole e-immobilier consultées le 10/11/2026.
Déclaration 2072 : dates 2026 (5 mai / 20 mai 2026 en télédéclaration) — Legalplace, Indy, swim.legal, consultés le 10/11/2026.
Congé pour reprise et SCI familiale : jurisprudence de la Cour de cassation rapportée par SeLoger (éditorial juridique), consultée le 10/11/2026.
Honoraires, GLI et sinistralité : barème Fair and Square Immobilier 2026 et données internes 2025.

Page mise à jour le 10/11/2026. Informations générales, elles ne remplacent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.

Gestion locative pour SCI : ce qui change quand le bailleur est une société